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7 de Abril de 2020

Seguro Fiança Locatícia

Rotieh Machado Carvalho, Advogado
há 2 meses

Seguro fiança locatícia é uma garantia que se contrata através de uma apólice de seguro, em que o inquilino (locatário) é garantido pela seguradora, e o proprietário (locador) é o segurado e único beneficiário do seguro.

É regulado por normas específicas, principalmente pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245, de 1991), com as alterações introduzidas pela Lei 12.112, de 2009 e Lei 12.112, que define e limita as garantias de locação, sendo que suas regras gerais foram estabelecidas pela Resolução nº 202, de 2008, do Conselho Nacional de Seguros Privados (CNSP).

O seguro destina-se à garantia dos prejuízos sofridos pelo locador em função de inadimplência do locatário. Substitui assim o fiador e garante ao proprietário de imóvel urbano (locador) o recebimento dos aluguéis e encargos vencidos e não pagos pelo inquilino.

Esse serviço pode ser contratado para aluguéis de imóveis urbanos residenciais, comerciais e não residenciais. A proposta de contrato em questão pode não ser aprovada se o candidato tiver, por exemplo, o nome inscrito em instituição de proteção ao crédito. Outro motivo de recusa é quando a seguradora avalia que o candidato não tem capacidade de pagamento do aluguel.

A avaliação da seguradora sobre o cadastro do inquilino se assemelha à realizada por instituições de crédito. Sendo assim, o candidato a locatário deve comprovar renda mensal equivalente a três ou quatro vezes o valor do aluguel, ele também pode compor a renda junto a seguradora de até três pessoas que venham ou não a morar no imóvel.

A vantagem do seguro fiança locatícia é que este seguro dispensa a necessidade de o inquilino buscar um fiador e evita que o possível locatário ao imóvel desfalque suas economias trazendo uma segurança maior ao locatário e ao locador, essa modalidade de seguro traz grandes vantagens tanto aos inquilinos como aos proprietários e às imobiliárias, sendo que ao futuro locatário está a não necessidade de se buscar fiador, maior agilidade da aprovação do contrato de aluguel, evita o desembolso imediato da caução, parcelamento do prêmio, dentre várias outras vantagens de acordo com a seguradora o qual venha a contratar esse seguro

O proprietário tem vantagens na utilização desse seguro sendo, uma maior rapidez no recebimento do aluguel no caso de inadimplência ou atraso, elimina o risco de fiadores profissionais, coberturas adicionais de danos ao imóvel, multa por rescisão contratual, pintura completa do imóvel e também assistência jurídica da seguradora onde torna esse seguro bastante vantajoso ao dono do imóvel.

Quanto a imobiliária, as vantagens serão a dispensa da análise de cadastro, onde o mesmo passa a ser feito pela seguradora, também terá assistência jurídica, caso seja necessário e o mais importante terá a certeza de recebimento do aluguel e da taxa de administração do imóvel.

Esse seguro não exime o locatário inadimplente de cumprir com a sua obrigação junto à seguradora, pois esta buscará o reembolso do total que gastou, cobrando a dívida do inquilino inadimplente de tudo aquilo que ela pagou ao segurado locatário.

O depósito (ou caução), apesar de ser a segunda opção mais utilizada, é visto como uma garantia insuficiente para cobrir prejuízos de eventual inadimplência do inquilino. Os valores depositados são correspondentes a três meses de aluguel, no máximo, enquanto o prazo de conclusão judicial de uma ação de despejo é bem maior.

O fiador, por sua vez, está cada vez mais difícil de ser encontrado. Além de as pessoas se esquivarem de dar fiança a amigos e parentes, são muitas as exigências para aceitação de um fiador. Entre elas está a apresentação de mais de um imóvel residencial, porque se for necessário acionar o fiador para honrar aluguéis não pagos pelo inquilino, a penhora do único imóvel residencial do fiador é inconstitucional, conforme entendimento do Supremo Tribunal Federal e sumula 214 do STJ.

Ocorre que em 2018 o Superior Tribunal de Justiça através da Sumula 549 entende que é válida a penhora de bem de família pertencente ao fiador em contrato de locação, assim ser fiador envolve riscos financeiros e judiciais. O principal risco financeiro é o de arcar com o pagamento do aluguel em caso de inadimplência do inquilino. Outro risco é ter até mesmo seu imóvel penhorado em caso de processo judicial, quando nem o inquilino nem o fiador fazem a quitação da dívida de aluguel. Nesse caso, o imóvel dado como garantia poderá ser penhorado pela justiça e levado a leilão.

O seguro de fiança locatícia apresenta, gradativamente, aumento de participação no mercado de locação, com consequente redução das modalidades mais tradicionais. Administradoras de imóveis, principalmente de grandes centros urbanos, orientam os proprietários, seus clientes, a optarem pelo seguro de fiança locatícia. Algumas imobiliárias, inclusive, trabalham apenas com o seguro para garantia de recebimento de aluguel.

Além disso, para que o fiador seja aceito, o candidato a inquilino precisa apresentar uma pessoa que possua imóveis localizados no mesmo município em que ele vai alugar. A exigência é por causa dos custos operacionais e judiciais, caso o proprietário tenha que mover uma ação de despejo por falta de pagamento.

Por fim, se comparar as vantagens do seguro fiança locatícia vera que é de longe mais vantajoso que utilizar da figura do fiador, pois traz a certeza de segurança ao locador a imobiliária no recebimento dos aluguéis e demais encargos. Quanto ao locatário, esse tem a tranquilidade de que eventual inadimplência terá acionado o seu seguro, assim evitando prejuízos ao locador ou a imobiliária onde evitara ações judiciais e até mesmo ordem de despejo.

REFERÊNCIAS

ENTENDA como funciona o seguro de fiança locatícia. Infomoney, 29 jan. 2014. Disponível em: <https://www.infomoney.com.br/minhasfinancas/seguros/noticia/3169365/entenda-como-funcionaoseguro-de-fianca-locaticia>. Acesso em: 25 ago. 2019.

SEGURO fiança locatícia: saiba como funciona o seguro que pode ser seu fiador. Juros Baixos, 21 jan. 2019. Disponível em: <https://jurosbaixos.com.br/conteudo/seguro-fianca-locaticia-saiba-como-funcionaoseguro-que-pode-ser-seu-fiador/>. Acesso em: 25 ago. 2019.

BRASIL. Superior Tribunal Federal. Processo RE 605.709. A 1ª turma decidiu que não é possível penhorar o bem de família do fiador na locação comercial. Por maioria dos votos, os ministros proveram recurso no qual o recorrente alegava ser nula a arrematação de sua casa – localizada em Campo Belo/SP – em leilão ocorrido no ano de 2002. Brasília, DF: Superior Tribunal FEDERAL, [2019]. Disponível em: https://portal.stf.jus.br/processos/detalhe.asp?incidente=3793360 Acesso em: 24 ago. 2019

BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Súmula 214. O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu. Brasília, DF: Superior Tribunal de Justiça, [1998]. Disponível em: https://scon.stj.jus.br/SCON/sumanot/toc.jsp Acesso em: 24 ago. 2019

BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Súmula 549. É válida a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação. Brasília, DF: Superior Tribunal de Justiça, [2015]. Disponível em: https://scon.stj.jus.br/SCON/sumanot/toc.jsp Acesso em: 24 ago. 2019

BRASIL. [Lei do Inquilinato]. Lei n. 8.245, de 18 de outubro de 1991. Brasília, DF: Presidência da República. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/L8245.htm. Acesso em: 24 ago. 2019

CONSELHO NACIONAL DE SEGUROS PRIVADOS. Resolução nº 202/2018, de 23 de dezembro de 2008. Que fixou as características gerais dos contratos de seguro de fiança locatícia. Diário Oficial da União: seção 1, Brasília, DF, edição 249, n. 14, p.35, 23 dezembro 2008.

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